入居の契約時に注意点は何がある？スムーズに進めるコツも紹介

契約時に必ず確認すべき書類と準備物（契約締結前の準備段階での注意点）

賃貸契約をスムーズに進めるためには、入居申し込みから契約締結までに必要な書類や準備物を、あらかじめ万全に整えておくことが大切です。まず、入居申し込み時には、入居申込書の記入のほか、身分証明書や収入証明書の準備が必要です。身分証明書は運転免許証やマイナンバーカードなど顔写真付きのものが望ましく、収入証明書としては源泉徴収票や給与明細、確定申告書などが該当します 。

契約手続きに進んだ段階では、住民票（入居者全員分）、印鑑証明書（実印登録のもと取得したもの）が必要です。銀行引き落としのための通帳や銀行印も用意しておくとよいでしょう。これらの書類は取得に数日かかる場合もあり、余裕をもって準備することが重要です 。

以下の表に、主要な必要書類とその目的をまとめました。

また、初期費用についても見積もりと実際の金額とのずれを防ぐため、敷金・礼金・前家賃・鍵交換費用・火災保険料・保証会社利用料など、契約前にどの費用が含まれているかを明確に確認することが大切です。記載漏れのない見積書をもらい、口頭だけでなく書面での確認を心がけましょう。

さらに、入居申し込みの取消しに関しても注意が必要です。契約書に署名・捺印する前であれば、原則として申し込みを取り消すことが可能で、申込金（預り金）も全額返金されるケースが多いですが、物件や手配内容によっては一部費用が発生することもあります 。契約成立のタイミングやキャンセルに伴う費用について、あらかじめ不動産会社に確認しておくことをおすすめします。

賃貸借契約書と重要事項説明書のチェックポイント（契約書面の内容確認）

賃貸借契約書と重要事項説明書は、いずれも入居の前にしっかり確認すべき大切な書類です。以下に、契約書面を漏れなくチェックするための要点を整理してご案内いたします。

まず、賃貸借契約書では、物件名や住所、部屋番号が実際に契約する物件と一致しているかを確認することが重要です。特に部屋番号の誤記は稀ではないため、内見時の資料や写真と照らし合わせて確認しましょう。次に、賃料や共益費の金額、支払い方法や期日が正確に書かれているか、また支払い遅延時の措置についても漏れなく確認することをおすすめいたします。契約期間や解約条件、解約通知の期限も記載通りかを確認し、不明点があれば必ずご質問ください。さらに、設備として何が含まれるのか、前入居者の残置物とは何かを明確にし、修理負担の所在や撤去手続きなども確認しておきましょう。更新料や違約金などの特約条項についても、契約書に明記されている内容を漏れなく理解しておく必要があります。

重要事項説明書については、宅地建物取引士による説明であることをまずご確認ください。説明書には、設備の修理負担や保証内容、原状回復に関する特約、禁止事項（ペット飼育や楽器の演奏など）について詳しく記載されています。たとえば、エアコンが残置物か設備か、使用時の修理負担はどちらの責任か、などの区別が明示されているか確認することが大切です。また、退去時の原状回復や修繕費用の負担について、経年劣化・通常損耗は貸主負担である旨、国土交通省のガイドラインに沿った内容が記されているかを確認しましょう。さらに、契約更新の期間や更新料、解約予告期間についても明確な記載があるか、契約後にトラブルにならないよう注意が必要です。

どちらの書類においても、設備や禁止事項、特約が細かく記載されている部分は、入居後に思わぬ負担となることがあります。たとえば、バルコニーの使用制限、植木やベランダでの喫煙、ルームシェアの可否など、生活スタイルに関わる内容も重要です。不明な点や納得できない箇所があれば、遠慮なくお尋ねいただき、きちんと確認・修正を依頼する姿勢が大切です。契約書面は入居後の安心にもつながりますので、焦らず納得できるまでご確認ください。

契約後のトラブルを防ぐチェックポイント（入居前に実施すべき確認事項）

契約が完了し、いざ入居というときこそ、気を抜かずに入居前の確認をしっかり行っておきましょう。以下に大切なチェック項目を整理しました。

まず、入居前の室内状況の記録は非常に重要です。部屋に傷や汚れ、設備の不具合がある場合は、写真やメモで証拠を残しておきましょう。これは、入居時チェックリストや現況確認書に記載し、不動産会社や大家さんと共有することで、退去時に借主負担とされるトラブルを防げます。

次に、修繕費用の負担範囲についてはあらかじめ確認しておきましょう。通常の使用による経年劣化は貸主負担となる一方、故意または過失による損傷は借主負担になります。例えば、壁紙の日焼けや畳の色あせなどは経年劣化とされ、通常借主の負担にはなりません。一方で、タバコのヤニ汚れや放置によるカビなどは借主負担となる場合があります。そのため、契約書に明記された負担範囲を確認し、不明な点は管理会社に質問し、納得できる形で書面に残しておきましょう。

また、契約時に説明された設備や状態と、実際の物件の様子が異なる場合には、必ずその違いを記録として残してください。書面に差異を明記することで、後日のトラブルを回避できます。例えば、設備が動かない、水まわりに問題がある場合などはその場で確認し、修繕を依頼することをおすすめします。

これらのステップをきちんと踏むことで、入居後や退去時のトラブルを未然に防ぐことができ、安心して新生活を始められます。

将来の解約時に備えて押さえておくべきポイント（長期的視点からの注意点）

賃貸契約を結ぶ際、将来的な解約に備えた理解はとても重要です。まず、解約予告期間や解約条件、短期違約金の有無、契約更新時の条件や更新料の見通しについて、契約書や重要事項説明書で事前にしっかり確認してください。民法では、借主による解約の場合、特に定めがないときは原則として３か月前予告となりますが、特約によって異なる場合がありますので注意が必要です。また、貸主からの解約には借地借家法が適用され、原則として６か月以上の予告が必要とされる判例もありますので、条文や特約の記載をよく確認しておくことが大切です（例：借地借家法・民法第六百十八条など）。

次に、敷金返還の条件や原状回復に関する負担ルールについてです。退去時の敷金返還では、経年劣化や通常損耗は借主負担ではなく、貸主負担が原則です。国土交通省の原状回復ガイドラインや改正民法では、耐用年数に応じた減価償却を適用した修繕費負担の軽減が認められています。具体的には、壁紙・カーペットなどは６年、流し台は５年、便器・洗面台は１５年、フローリングは建物構造により異なる設定が一般的です。入居期間に応じて負担額が軽減され、たとえば６年以上の入居では壁紙の修繕費用負担がほぼ「０円」に近くなるケースもありますので、契約時・解約時ともに耐用年数や残存価値の考え方を理解しておくことが重要です（例：計算式「修繕費 ×（耐用年数 − 入居年数） ÷ 耐用年数」など）。

最後に、退去時のトラブルを防ぐための記録・写真保管の重要性です。退去前には室内をしっかり撮影・記録しておき、入居時と同じ状態であることを可視化しておくと、敷金精算時のトラブルや過剰請求への対応に役立ちます。特に床や壁、設備の状態、水まわりの汚れや傷など、細かい部分まで記録しておくことをおすすめします。これにより、原状回復費用の負担について双方の認識を共有し、不当な請求を防ぐことができます。

まとめ

賃貸物件への入居契約は、事前の確認と準備が安心な新生活への第一歩となります。必要書類や初期費用、契約解除時の対応、契約書や重要事項説明書の細部まで丁寧に確認し、不明な点は必ず質問しましょう。また、入居前後の設備や傷などの記録はトラブル防止に不可欠です。将来の解約時や敷金返還に関する条件も意識し、長期的な視点で手続きを進めることが大切です。正しい知識と準備で、より良い住まい選びを実現しましょう。