原状回復の費用や負担は誰が決める？賃貸契約時の注意点も紹介

原状回復義務とは何かと基本的な考え方

賃貸借契約の終了時において、借主が負う「原状回復義務」とは、借主が居住や使用により建物の価値を下げた部分のうち、「故意・過失」や「善良なる管理者としての注意義務（善管注意義務）違反」、さらには「通常の使用を超えた使い方」によって生じた損耗や毀損を補修することを指します。この定義は国土交通省のガイドラインで明確に示されています。経年劣化や一般的な使用による損耗は賃料に含まれているものとして、貸主負担とされています。

「善管注意義務」とは、借主が社会通念上求められる程度の注意をもって物件を使用・管理することを意味し、たとえば日常的な清掃を怠った結果、カビや水あかが発生した場合などは、この注意義務に反し、借主の負担となることがあります。

なお、契約書に記載された特約とガイドラインの関係に関しては注意が必要です。ガイドラインは法的拘束力を持ちませんが、契約書の条文があいまいな場合やトラブルが生じた際には、ガイドラインを参考に両者で話し合うことが望ましいとされています。

以下は、原状回復義務に関する主要な要素を整理した表です。

借主が負担する具体的な費用範囲と相場概要

賃貸物件の原状回復において、借主が負担すべき具体的なケースとその費用相場について、国土交通省のガイドラインや各種実例をもとに整理いたします。

まず、借主負担となる具体的なケースとして、次のような例が挙げられます：

• タバコのヤニや臭いによる壁紙の変色や張替え
• ペットによるフローリングや壁への傷・臭い
• 壁への釘・ねじ穴、貼り付け跡（シールやポスター跡など）
• 重い家具の移動による床のキズやへこみ
• 過度の汚れや落書き、シールの跡
• 無断で行ったＤＩＹやリフォームによる変更
• 水漏れやカビなど、借主の過失による損傷

これらは、通常の生活で生じる「経年劣化」や「通常損耗」に該当せず、借主の負担となることが多いとされます 。

次に、代表的な修繕項目とその費用の目安を、以下の表にまとめました。

（注：上記金額は物件の種類や地域によって変動します） 。

さらに、敷金との関係についてご説明いたします。借主が負担した修繕費用は、退去時に預けていた敷金から差し引かれます。修繕費が敷金を上回る場合は、追加請求されることもあります。したがって、請求内容については必ず明細を受け取り、単価や面積などの根拠が記載されているか確認することが大切です 。

以上の情報をもとに、借主が負担するべき範囲と相場について、明確に理解いただき、安心して退去の準備を進めていただければと存じます。

貸主負担となる範囲と経年劣化の考え方

賃貸物件の退去時、「経年劣化」や「通常損耗」による損耗は原則として貸主負担となります。国土交通省のガイドラインによれば、時間の経過や通常の使用で生じる壁紙の日焼けや色あせ、フローリングの軽微な凹みなどは、借主が負担すべきものではなく、賃料に含まれているとされます。

具体的な例を以下の表にまとめました：

これは東京都の「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン（東京ルール）」でも明記されており、「賃料に含まれている」との考え方が一致しています。

さらに、耐用年数に応じた減価償却の考え方が適用されます。例えば、壁紙（クロス）の耐用年数は６年とされており、借主が過失により損傷させた場合でも「修繕費用×（１－経過年数÷耐用年数）」により負担額を按分することが可能です。耐用年数を超えている場合、借主の負担は原則としてわずかになります。

なお、契約書に「通常損耗」や「経年劣化」まで借主負担とする旨の特約がある場合には、以下の要件を満たす必要があります：①特約の必要性・合理性があること、②借主が義務負担を認識していること、③借主がその意思を表示していること。これらが満たされない場合、特約は無効となることもありえます。

このように、貸主負担とされる範囲は明確に整理されており、耐用年数による負担按分や特約の適法性を踏まえることで、適正な原状回復費用の判断が可能となります。

原状回復のトラブルを避けるためのポイントと対応策

ここでは、原状回復に関するトラブルを未然に防ぎ、安心して退去手続きを進めるための具体的な対策を整理いたします。

まず、入居時および退去時の記録の重要性を強調します。入居直後に室内の状態を写真や動画で詳細に撮影し、日付が分かるように記録しておくことが、後々のトラブル回避に非常に有効です。特に壁・床・水回り・設備などについて、入居時チェックシートに記載し、可能であれば管理会社にも共有しておくと安心です 。

次に、納得できない請求があった場合の対応手順を整理します。請求内容が「経年劣化・通常損耗」か「借主の故意・過失による損傷」かを判断するポイントをセルフチェックし、国土交通省のガイドラインを根拠に冷静に交渉を試みましょう。費用明細を求め、必要に応じて第三者機関への相談も検討してください 。

最後に、契約時の注意点についてです。契約書の特約事項はガイドラインより優先される場合があるため、原状回復関連の条項は入念に確認し、不明点は事前に管理会社に質問しておきましょう。特にハウスクリーニングの扱いや敷金の精算方法については明確に理解しておくことが重要です 。

これらの準備と対応によって、原状回復に関する不要なストレスや費用を避け、円満な退去手続きを実現できます。

まとめ

原状回復に関する費用や負担範囲については、契約時の内容と国のガイドラインが大きな基準となります。普段の生活で発生する自然な傷や経年劣化は貸主が負担する一方、故意や過失、特別な使い方による損傷は借主が負担することが一般的です。退去時のトラブルを防ぐためには、入居前後の記録や契約書の特約内容をしっかり確認し、納得できない請求に対しては冷静に事実をもとに話し合うことが大切です。誰もが安心して新たな住まいへ移れるよう、正しい知識を備えておきましょう。