敷金の相場は賃貸でどれくらい必要？地域や物件ごとの違いも解説

敷金とは何か、そして相場はどれくらいか

敷金とは、賃貸契約において借主が家賃の未払いなどの債務を担保する目的で貸主に預ける金銭です。日本の民法（第六百二十二条の二）により、その目的が明らかに定められています。また、原状回復費用だけでなく、未払賃料や遅延損害金などの債務にも充当できる仕組みです。法律により、賃借契約の終了時や物件の返還時には、債務を差し引いた残額が返還される義務が貸主に生じます。

一般的な敷金の相場は家賃の１か月分程度ですが、物件の立地やタイプによっては幅があります。多くの場合、家賃１〜２か月分を設定することが多く、三大都市圏では「敷金１か月ちょうど」が最も多い傾向です。

敷金の返還に関しては、「経年劣化」や「通常損耗」については借主負担とはされず、貸主が負担するのが原則です。ただし、借主の故意・過失がある傷や汚れについては借主が負担し、敷金から差し引かれます。法律（民法第六百二十一条）や国土交通省のガイドラインに基づき判断されます。

以下に、敷金の定義や役割、相場、返還ルールの概要を分かりやすく表にまとめました。

地域差や物件タイプによる敷金相場の違い

日本では、地域や物件の種類に応じて「敷金」に関する習慣や相場が異なります。東日本では「敷金・礼金」、西日本では「保証金・敷引き（償却金）」という仕組みが主流です。名称だけでなく、返還の可否や相場にも違いがあるため、引越し前に理解しておくことが重要です。

東日本では「敷金」について、退去時に修繕費などを差し引いた上で未使用分が返還される形が基本です。相場は家賃の1～2ヶ月程度とされています。これは、借主が預ける「預り金」としての性格が強いものです。返還される仕組みであることが重要な特徴です。

一方、西日本では「保証金」という形で、敷金に相当する大きな金額を預けます。ただし「敷引き」または「償却金」という形で、契約時にあらかじめ定められた金額が返還時に差し引かれます。この敷引きは、原状回復の要否にかかわらず返してもらえないため、実質的には返金されない費用です。保証金は家賃の3～6ヶ月分、敷引きはそのうち1～3ヶ月分が相場とされています。東日本から西日本への引越しでは、同じ敷金という言葉でもこのような違いがあるため、特に注意が必要です。

さらに、家賃帯や単身向け・ファミリー向けの物件によっても敷金設定には傾向があります。一般的には、家賃が高い物件やファミリー向け物件ほど敷金（または保証金）の月数が多くなる傾向があります。都市部では高家賃に伴い敷金が2ヶ月分以上となる事例も見られ、一方で単身向けの小規模な物件では敷金1ヶ月分程度に抑えられることもあります。

敷金相場が動いている最近の傾向

まず、近年において敷金ゼロとの契約が増えている傾向が明確です。首都圏では賃料が10万円未満の物件において、敷金不要物件の割合が2018年の35.6％から2023年には53.2％と、大きく増加しています。一方、賃料20万円未満の物件でも増加傾向が続いているものの、20万円以上の物件では2023年に一時的に増加が鈍化し、「踊り場」に差し掛かっている状況です。

さらに、近畿圏においても敷金ゼロ物件の割合が顕著に上昇しており、2023年には賃料10万円未満の物件で74.8％と、4件に3件以上が敷金を求めない形式となっています。

また、「敷金あり」の物件について見ても、敷金の平均額は全賃料帯で減少傾向が続いています。首都圏では、賃料20万円以上の高家賃帯で2018年の1.52ヶ月分から2023年には1.18ヶ月分へと、0.34ヶ月分の減額が進みました。

以上を表にまとめますと、以下の通りです：

これらの動きは、賃貸市場において初期費用を抑えたい借り手の要望に応える形で、貸主側も敷金の負担を軽減する競争が進んでいることを示しています。しかし、敷金ゼロ物件では、退去時に「クリーニング代」など別の名目で費用請求を受ける場合も報告されており、その仕組みを十分に理解して契約に臨むことが重要です。

敷金に関して入居者が知っておくべき注意点

入居の際に敷金について不安に思う方もいらっしゃるかと思います。ここでは、安心して契約いただくために、特に確認しておきたい重要な注意点を整理いたします。

まず、敷金の返還条件や原状回復の範囲については、契約書をしっかり確認することが肝心です。原状回復の範囲が曖昧なまま契約すると、退去時に予想外の費用が発生することがあります。こうしたトラブルを避けるため、契約段階で「どの程度の損耗が借主負担になるのか」を具体的に把握しておくことが重要です。

また、「敷引き」や「償却金」といった制度が含まれているかどうかは特に注意が必要です。これらは、契約書に明確に記載された敷金のうち返還されない金額であり、例え修繕費がかからなくても戻らないお金です。関西など西日本では慣例的に敷引きや償却金が設定されることが多いですが、表記や取り扱いが地域によって異なりますので、契約前に十分に理解しておくべきです。

さらに、賃貸トラブルを避けるためには、国土交通省が策定する原状回復ガイドラインなども参考にしつつ、不明点は消費生活センターなどの相談窓口で確認するのがおすすめです。契約前の疑問や不安を少しでも減らすことで、安心して新生活を始めることができます。

まとめ

敷金は賃貸契約を結ぶうえで避けて通れない大切な費用です。家賃未払い時や退去時の原状回復費用の担保として預けますが、多くの地域で家賃一か月分程度が相場となっています。近年は敷金の負担が減る傾向や敷金不要の物件も増えていますが、必ず契約内容や返還の条件を理解し、原状回復の範囲にも注意が必要です。正しく知識を持ち、納得して契約に臨めるよう参考にしてください。